Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung

Wann sind Farbe und Pinsel Pflicht?

Muss die Mietwohnung beim Auszug renoviert werden und wenn, in welchem Umfang? Diese Frage sorgt für reichlich Zündstoff zwischen Mieter und Vermieter – und beschäftigt die Gerichte. Gerade in den letzten Jahren hat der Bundesgerichtshof in zahlreichen Urteilen die Mieterseite gestärkt. Die D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (im Folgenden D.A.S. Leistungsservice) listet auf, welche Renovierungen für Mieter Pflicht sind und gibt Ihnen im Renovierungs-ABC  einen Überblick über die Rechtsprechung.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Uneinigkeit besteht schon bei der Frage, was zu den Schönheitsreparaturen zählt und was nicht. Denn nicht alles, was der Vermieter gerne renoviert hätte, ist rechtlich notwendig.

Im Gesetz ist der Begriff nicht allgemeingültig definiert. Meist wird jedoch eine Regelung herangezogen, die sich eigentlich auf öffentlich geförderten Wohnraum („Sozialwohnungen“) bezieht: § 28 Abs. 4 der 2. Berechnungsverordnung (II. BV). Dort werden genannt: „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Eine etwas veraltet klingende Regelung – so werden Fußböden heute meist nicht mehr gestrichen, und auch bei modernen, pulverbeschichteten Flachheizkörpern sind Pinsel und Lack meist eher fehl am Platz.

“Die Gerichte verstehen unter Schönheitsreparaturen in der Regel alle Maßnahmen zur Beseitigung normaler Abnutzungserscheinungen. Und das sind lediglich Tapezier-, Streich- und Lackierarbeiten sowie ggf. die Beseitigung kleiner Schrammen im Putz oder ähnlicher Nutzungsfolgen“, erläutert Anne Kronzucker, Juristin des D.A.S. Leistungsservices. Auch die notwendigen Vorarbeiten zählen dazu, wie etwa das Beseitigen von Dübellöchern.

Wirksame Schönheitsreparaturklauseln

Schönheitsreparaturen sind jedoch grundsätzlich Sache des Vermieters – außer der Mietvertrag enthält eine rechtsgültige andere Vereinbarung: So können Mieter vertraglich verpflichtet werden, beispielsweise Wände und Decken zu streichen oder zu tapezieren, die Türen innerhalb der Wohnung sowie die Innenseiten der Wohnungstüren und auch der Holzteile von Fenstern zu streichen und Heizkörper sowie Heizungsrohre zu lackieren.

Auch sogenannte „Abgeltungsklauseln“ können wirksam sein. Darin wird festgelegt, dass sich der Mieter beim Auszug anteilig an den Renovierungskosten beteiligt – selbst wenn die Fristen für die nächste Renovierung noch nicht abgelaufen sind. „Der Knackpunkt ist hierbei die Formulierung“ warnt die Juristin des D.A.S Leistungsservices: „Denn Klauseln, die starre Fristen zur Renovierung oder für die Abgeltung von Renovierungskosten enthalten, sind generell ungültig.“ Schreibt der Vertrag dagegen vor, dass die Renovierung der Räume „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ innerhalb bestimmter Fristen erfolgen soll, so ist die Klausel wirksam. Denn die Notwendigkeit einer Renovierung muss immer auch vom tatsächlichen Zustand der Räume abhängig sein.

Die üblichen Fristen betragen dabei während des Mietverhältnisses für Küchen, Bäder und Duschen drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten fünf Jahre und für sonstige Nebenräume sieben Jahre.

Unwirksam ist eine Abgeltungsklausel auch dann, wenn die Berechnungsgrundlage ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts ist. Auch dadurch wird der Mieter unangemessen benachteiligt (BGH, Az.:VIII ZR 285/12 vom 29.5.13.)

Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln

Klauseln in Mietverträgen, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind unwirksam: Das betrifft beispielsweise ein vertraglich festgelegtes Auswechseln von Teppichböden oder Abschleifen von Parkettböden – und zwar unabhängig von den bestehenden Gebrauchsspuren.

Ebenso wenig dürfen Mieter mit einer Endrenovierungsklausel verpflichtet werden, grundsätzlich beim Auszug und damit unabhängig von der Wohndauer und vom Wohnungszustand zu renovieren. „Auch sogenannte ‚Fachhandwerkerklauseln‘ muss der Mieter nicht erfüllen“, ergänzt die Juristin des D.A.S. Leistungsservices: „Denn Vermieter dürfen nicht verlangen, dass Mieter professionelle Handwerker mit der Renovierung beauftragen. Eine sorgfältige Renovierung durch den Mieter ist ausreichend (BGH , Az.: VIII ZR 294/09).“

Trotz unwirksamer Klauseln renoviert – was nun?
Bereits selbst zu Pinsel und Farbe gegriffen und die Fensteraußenseiten gestrichen?
Nicht selten stellen Mieter nach getaner Arbeit fest, dass die der Arbeit zugrundeliegende Schönheitsreparaturklausel unwirksam war und sie die Renovierung nicht hätten ausführen müssen. Welche Rechte haben Mieter in diesem Fall?

„Sie können vom Vermieter einen Ersatz der Renovierungskosten verlangen. Neben der Kostenerstattung von Material, wie zum Beispiel Farbe und Pinsel, muss dieser auch die aufgewandte Zeit bezahlen. Die aktuelle Rechtsprechung sieht dabei eine Vergütung vor, wie sie für die Arbeitsleistung von Freunden oder Verwandten hätte erbracht werden müssen (BGH, Urteil vom 27.05.2009, Az. VIII ZR 302/07). Dabei ist unerheblich, ob der Mieter selbst zum Farbtopf gegriffen hat“, so Anne Kronzucker. Wichtig: Mieter müssen ihre berechtigten Ansprüche innerhalb von sechs Monaten geltend machen, sonst verfallen sie (§ 548 Abs. 2 BGB).